住まいと税金
不動産を取得した時の税金
不動産取得税
不動産取得税とは?
土地や住宅など不動産の所有権を取得したときに、その不動産の所在する 都道府県が課する税金が不動産取得税です。
そこで、不動産の「取得」ということに触れておきますが、それは現実 に所有権を取得することで、登記が行われたか否かには関係がありません。
また、その取得の原因が売買、交換、贈与 、建築等のいずれであっても課税されます。ただし、相続による取得については課税されません。
●計算方法
- この税金の計算は、次の算式によります。
- 不動産の価格(固定資産税評価額)×税率＝税額
「不動産の価額」は、登録免許税のところでも説明したのと同じ固定資産課税台帳に登録された価格をいいます。
また、不動産取得税の税率は4％ですが次のように軽減されます。
住宅関係 |
土地 |
3％ |
平成24年3月31日まで |
建物 |
3％ |
平成24年3月31日まで | |
住宅以外 (店舗、事務所) |
土地 |
3％ |
平成24年3月31日まで |
建物 |
4％ |
- |
●宅地等についての軽減
上記のように不動産取得税は、原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地評価土地の取得が平成24年3月31日までの 間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置が認められています。
●住宅・住宅用土地についての軽減
住宅や住宅土地については、別途、次のような軽減措置が講じられています。この場合にも要件 に注意していただくことにまりますが、要件と軽減措置の内容をわかりやすく一覧表にまとめましたのでご利用下さい。
表1
種類内容 |
住宅（課税標準の軽減) |
住宅用土地 (税額の軽減) |
|
新築住宅 |
中古住宅 |
||
床面積 |
50㎡（戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡)以上240㎡以下 | 50㎡以上240㎡以下 |
新築住宅及び中古住宅の敷地については、それぞれ新築住宅又は中古住宅の敷地であること |
築後経過年数 |
－－－ |
次の1～3のうち、1つに該当するもの 1：取得の日前20年（耐火建築物については25年）以内に新築された住宅であること 2：昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること 3：築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの |
|
軽減額 |
1,200万円 (評価額が1,200万円までなら課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。 ※平成21年6月4日から平成24年3月31日までの間に取得された新築の認定長期優良住宅について、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には1,300万円を控除 |
新築された日によって異なります。
|
次のいずれか多い方の金額 イ：4万5,000円 （150万円×3％） ロ：土地1㎡の評価額×2分の1×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×100分の3 |
軽減額の控除の方法 |
<課税標準から控除> (住宅の価額－控除額)×100分の3＝税額 (評価額) （上記の該当する金額） |
<税額から控除> (土地の価額×2分の1×100分の3) (評価額) －上記の該当する金額＝税額 |
|
(注)中古住宅については、上記のほかに、「自己の居住の用に共するものであること」の要件が必要です。
なお、住宅用土地の軽減措置については、上の表の要件を満たしているほかに、次のケースに限定されます。
●新築建売住宅等の分譲業者に係る不動産取得税
不動産取得税は不動産の所有権を取得した者に対して課税される税金です。したがって、建築業者に建物の請負工事を発注し、完成後、工事を発注した者にその建物が引き渡された場合は、その時点で所有権を取得したものとされ、工事発注者に課税されるのが原則です。しかし、発注する者が、住宅の分譲を行う宅建業者であるときは、請負業者から引渡しを受けた時点では課税されず、分譲された時点で、その住宅の購入者に課税されることとされています。ただし、新築後1年を経過してもまだ分譲されない場合には、その時点で宅建業者が取得したものとみなされ不動産取得税が課税されます。
つまり、新築建売住宅等の分譲業者については、新築後最長1年間は、建物部分に係る不動産取得税の課税が猶予されるということです。
この措置は、取得する住宅が平成10年10月1日から平成24年3月31日までに新築される場合に適用されます。
●宅建業者が分譲住宅地を取得した場合の不動産取得税
<表1>で述べた住宅用地に係る軽減措置は、従来、土地取得者自身が住宅を新築する場合のみ認められていましたが、 平成14年度の改正で、土地取得者以外の者が住宅を新築する場合も適用の対象となりました(新築住宅の土地 1 )従って、例えば宅建業者Ａが土地を取得し、住宅を建てずにBに分譲した場合、Ｂが<表1>の要件に該当する住宅を新築すれば、宅建業者Ａの土地取得に係る不動産取得税について住宅用用地の特例の適用が可能となります。
ただし、Ａの土地取得から、Ｂの住宅新築までの期間は3年以内であることが必要です。
